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Hohe Mieten, niedrige Kreditzinsen – selten waren die Anreize für den Erwerb von Wohneigentum größer. Während ein Großteil der Bundesbürger nach wie vor den Bausparvertrag bevorzugt und über Jahre das Kapital anlegt, um das Eigenheim zu finanzieren, sind andere schnell entschlossen. Mitunter soll es schnell gehen, weil ein Grundstück gefunden wurde, ohne dass die Bauplanung ausgereift wäre. In anderen Fällen ist das Grundstück zunächst eine Investition oder soll anderweitig genutzt werden. In jedem Falle spart der richtige Kredit für Grundstück oder Bauvorhaben letztlich sehr viel Geld.
Wie vorgehen bei der Grundstücksfinanzierung?
- Grundstück und Bau zusammen finanzieren
- Grundstückskredit separat aufnehmen
- Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen mit Festzins
- Variables Darlehen ohne Zinsbindung
Welcher Kredit für Grundstück und/oder Bau?
Für die Finanzierung eines Grundstückskaufs gibt es verschiedene Möglichkeiten – Käufer sollten hier einen Überblick haben, um später bei den Verhandlungen um den Grundstückskredit informierte Entscheidungen treffen und die Angebote der Kreditgeber gut bewerten zu können. Die Finanzierungsmodelle sind:
- Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit und festem Zins
- Bauspardarlehen als Kombination aus Bausparvertrag und Annuitätendarlehen
- Konstantdarlehen als Kombination von Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen, allerdings ohne vorgeschalteten Bausparvertrag
- Variables Darlehen mit variablen Zinsen und guten Kündigungsmöglichkeiten, ideal bei kurzer Laufzeit
- Volltilgerdarlehen für die umgehende Finanzierung des Bauplatzes mit Festzins und fester Laufzeit, ohne Restschuld
- Cap Darlehen mit variablem Zinssatz, dabei aber mit Zinsobergrenze und fester Laufzeit, um das Marktzins-Risiko so gering wie möglich zu halten
Allen Modellen ist gemeinsam, dass das erworbene Grundstück als Sicherheit dient – es handelt sich also um sogenannte Hypothekendarlehen mit langen Laufzeiten zwischen 10 und 25 Jahren und vergleichsweise niedrigen Zinsen, verglichen etwa mit Ratenkrediten.
Warum überhaupt nur das Grundstück finanzieren?
Wer in größeren Städten lebt, findet nicht unbedingt um die Ecke ein geeignetes Grundstück. Oft nimmt die Suche nach dem idealen Bauplatz viel Zeit in Anspruch – denn neben der Lage soll ja auch der Preis stimmen. Ist ein Grundstück gefunden, heißt es oft zuschlagen, und die Finanzierung muss vergleichsweise schnell geklärt werden. Je nach dem geplanten Verwendungszweck gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, den richtigen Kredit für Grundstück, Eigenheim oder andere Nutzungen der Immobilie zu beantragen.
Wer sich nicht schon im Vorfeld informiert, kann bei der Finanzierung des Grundstücks Fehler machen, die teuer werden.
Ein Grundbuch für Grundstück und Haus!
In der Mehrheit der Fälle geht es beim Grundstückskauf darum, später auch zu bauen. Beide Projekte müssen also finanziert werden, und für gewöhnlich lässt sich hier keine Trennung vornehmen. Die Ursache liegt auf der Hand – Grundstück und Haus sind auch im Grundbuch miteinander verbunden, und beides zusammen bildet die Sicherheit für den Kreditgeber.
Hat man also lediglich einen Kredit für Grundstück oder Grundstückskauf bei einer Bank aufgenommen, dient hier die Immobilie als Sicherheit. Sofern man später bei einer zweiten Bank mit günstigeren Zinsen die Finanzierung für den Hausbau beantragt, wird man mit Sicherheit einen abschlägigen Bescheid bekommen, denn das Grundstück dient bereits dem ersten Kreditgeber als Sicherheit. So ist der Häuslebauer darauf angewiesen, nun auch den Bau über diese erste Bank zu finanzieren – die ihn richtiggehend „in der Tasche“ hat und deshalb nicht gezwungen ist, sich bei den Zinsen entgegenkommend zu zeigen.
Die ING (ehemals ING-DiBa) bietet eine Baufinanzierung zu günstigen Konditionen an
Wie vermeidet man die Kreditfalle beim Grundstückskauf?
Die naheliegende Lösung ist die gemeinsame Finanzierung von Grundstück und Hausbau. Selbst wenn zunächst nur das Grundstück gekauft und der Hausbau später begonnen wird, ist dies kein Nachteil. Lediglich eine Vorstellung von den Kosten sollte der Bauherr vorlegen können. Eine Planung für das Vorhaben sollte also bereits stehen. So kann mit dem Kreditgeber auch die Zahlung der Teilbeträge – etwa für den Grundstückskauf – bereits von vornherein vereinbart werden.
Wer hingegen noch keinen Baukostenvoranschlag vorlegen kann, hat die Möglichkeit, den Erwerb des Grundstücks anders zu finanzieren – nämlich über ein variables Darlehen.
Beide Optionen erhalten dem Kreditnehmer seine Entscheidungsfreiheit und sichern ihm eine gute Verhandlungsposition gegenüber der kreditgebenden Bank. Gleichzeitig vermeidet man überhöhte Zinsen oder die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Erstkredit durch eine neue Finanzierung zu besseren Konditionen abgelöst werden soll.
Keine Fördermittel nur für den Grundstückskauf!
Für den Bau des Eigenheims gibt es Fördermittel vom Bund und von den Ländern. Beispielsweise über die KfW. Über eins sollten sich zukünftige Hausbesitzer aber schon im Vorfeld im Klaren sein: wer zunächst nur das Grundstück erwirbt, kann keine Fördergelder beantragen, etwa ein Darlehen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau. KfW-Förderungen und andere öffentliche Fördermittel sind zur Förderung von selbst genutztem Wohneigentum bestimmt. Ein Grundstück ist nun einmal noch keine Wohnung. Allerdings kann man Förderungen dann noch bei Baubeginn beantragen, wenn das Projekt für die eigene Nutzung bestimmt ist.
smavaJetzt einen Kredit beim Testsieger smava beantragenAnnuitäten- oder Bauspardarlehen für den Grundstückskauf
Wer lediglich das Grundstück kauft, kann den Kredit für Grundstück ebenso wie für späteren Bau als Annuitätendarlehen aufnehmen. Diese Form des Immobilienkredits bietet, wie bereits erklärt, günstige Festzinsen über eine lange Laufzeit. Ähnlich sieht es mit Bauspardarlehen aus. Problematisch werden diese prinzipiell günstigen und stabilen Kredite, wenn sie den Kreditnehmer in eine Abhängigkeit vom Kreditgeber zwingen.
Dies ergibt sich bei der Finanzierung von Grundstücken daraus, dass die kreditgebende Bank als vornehmlicher Gläubiger im Grundbuch eingetragen wird – das 
Grundstück dient schließlich als Sicherheit für den Kreditbetrag. Nunmehr ist der erstrangige Platz im Grundbuch vergeben. Bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners fällt dem Kreditgeber das Grundstück zu.
Wer ein zweites, separates Darlehen aufnehmen will, um mit dem Bau zu beginnen, kann nun nicht mehr mit dem Grundstück als Sicherheit aufwarten, und kaum ein Kreditinstitut wird mit einem zweitrangigen Eintrag zufrieden sein. Eine in Frage kommende zweite Bank wird also – aufgrund des höheren Risikos – höhere Zinsen veranschlagen. Der erste Kreditgeber allerdings auch. Denn die Bank, die den Erstkredit gewährt hat, weiß um das Dilemma des Bauherren und macht sich diese Zwangslage ebenfalls zunutze, indem sie höhere Sollzinsen verlangt. Während der vereinbarten Laufzeit, also bis zum Ende der Zinsbindung, bleibt der Kreditnehmer nunmehr an diese erste Bank gebunden.
Ein variables Darlehen und seine Verwendung
Bei einer konventionellen Baufinanzierung wird üblicherweise ein Zinssatz für die geplante Laufzeit festgelegt, etwa über eine Frist von zehn Jahren. Dieser Zins ist sicher, er kann sich nicht ändern. Während herkömmliche Baukredite über einen festen Zinssatz verfügen, werden bei einem variable Darlehen die Zinsen alle drei Monate an die aktuellen Marktzinsen angepasst. Ein Unsicherheitsfaktor ist für den Kreditnehmer also dabei – insgesamt sind variable Darlehen zunächst günstiger, das Risiko, dass die Marktzinsen steigern und den Kredit verteuern, besteht allerdings. Aufgrund dieser Unsicherheit eignet sich ein variables Darlehen nicht für einen Langzeitkredit, sehr wohl aber für Übergangsfinanzierungen, etwa zum Grundstückskauf.
Der Festzins des Baufinanzierungskredits bedeutet im Umkehrschluss aber auch, dass der Bauherr nicht vorzeitig aus dem Kredit herauskommt, denn Sondertilgungen oder eine einmalige, vorzeitige Ablösung sind im Normalfall nicht vorgesehen. Diese Zinsbindung ist besonders dann ein Nachteil, wenn man das Grundstück bereits erworben hat und später mit dem Bau beginnt – zu einem Zeitpunkt, wo man sich nun deutlich günstigere Zinsen sichern könnte.
Hier erweist sich das variable Darlehen als Vorteil, denn die Restschuld kann kurzfristig jederzeit beglichen werden. In der Praxis heißt das, man kann einen neuen Kredit zu günstigeren Konditionen aufnehmen, damit die Restschuld für das Grundstück tilgen und mit dem Bau beginnen. Alternativ kann man zu jedem Zinsanpassungstermin das variable Darlehen einfach in ein Annuitätendarlehen mit Festzins umwandeln – sobald alle anfallenden Kosten feststehen, oder mit dem Bau begonnen wird, kann man günstigenfalls das Darlehen in eine konventionelle Baufinanzierung mit langer Laufzeit überführen.
Die ING-DiBa wurde von „Focus Money“ zum fairsten Baufinanzierer ausgezeichnet
Darlehenssplitting als Lösung im Notfall
Wer bereits in die Kreditfalle geraten ist und nach der erfolgten Grundstücksfinanzierung nun ein nachrangiges Darlehen aufnimmt, kann durch Darlehenssplitting allzu hohe Zinsbelastungen vermeiden. Dies funktioniert so, dass ein Darlehen über einen Teil des Betrages mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren abgeschlossen wird – die verbleibende Summe wird langfristig mit geringer Tilgung finanziert. So ist nach einigen Jahren ein beachtlicher Teil der Summe abgetragen, und der Bauherr kann nun an die Tilgung mit langer Sollzinsbindung gehen. Durch das Splitting profitiert man überdies durch einen Mischzinssatz, der niedriger ausfällt.
Der Abschluss des Kreditvertrages für beide Darlehen kann mit derselben oder zwei verschiedenen Banken erfolgen, um möglichst gute Zinssätze mitzunehmen – bei verschiedenen Anbietern fallen allerdings doppelte Kosten für Notar und Grundbucheintrag an. Außerdem ist es in der Regel recht schwierig, für ein kurzfristiges Darlehen einen Kreditgeber zu finden.
Ein Darlehenssplitting bei einer Bank sollte wegen des Aufwands deshalb nur dann in Betracht gezogen werden, wenn man das kurzfristige Darlehen vorhersehbar tilgen kann. Diese Lösung eignet sich für Kreditnehmer, die auf die Auszahlung eines Bausparvertrags oder einer Kapitallebensversicherung warten.
Grundstücksfinanzierung – eine langjährige Partnerschaft
Wer sich für einen Anbieter entscheidet, um einen Kredit für Grundstück und Hausbau aufzunehmen, geht eine langjährige Bindung ein. Es geht nicht nur um den günstigsten Zinssatz, sondern um eine funktionierende Kooperation mit einem seriösen, kompetenten Partner.
Die folgenden Punkte sollten vor dem Abschluss des Kreditvertrages besonders beachtet werden:
- Anbieter vergleichen und Angebote von Online-Banken, Kreditvermittlern und der Hausbank einholen
- Die Angebote für exakt dieselben Werte (Kreditsumme, Laufzeit, Monatsraten) anfordern
- Präzise Kosten- und Zinsangaben bestellen
- Die Summe der Zinsen am Ende der Laufzeit und die Restschuld berechnen
- Einzelheiten zu Tilgungsaussetzung, Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen beachten
Beim Anbietervergleich sollte man auch eigene Vorlieben nicht außer Acht lassen. Wer mit FinTech gut zurecht kommt, wird sich mit der Handhabung einer Finanzierung durch eine Direktbank nicht schwer tun. Alternativ punkten Filialbanken mit dem persönlichen Beratungsgespräch und individuell zugeschnittenen Lösungen sowie ortsbedingten Fördermöglichkeiten.
smavaJetzt einen Kredit beim Testsieger smava beantragenVor dem Kreditantrag: die finanzielle Belastbarkeit ermitteln
Bevor es „richtig“ losgeht, sollte der Kreditnehmer realistisch durchrechnen, wie sehr das monatliche Budget belastet werden kann. Eine Immobilienfinanzierung ist immer eine Belastung auf lange Zeit! Außerdem bringt der Kauf eines Grundstücks, anders als beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, nicht sofort eine Ersparnis der Mietzahlungen mit sich. Daher sollten stabile Einkünfte und monatliche Kosten sorgfältig niedergeschrieben werden. Die Bank interessiert sich später ohnehin für diese Zahlen. Einfach nur Summen grob im Kopf überschlagen ist der sichere Weg in die Krise. Bei der Berechnung der aufkommenden Belastung sollten wirklich alle Nebenkosten berücksichtigt werden, also auch Maklerkosten, Grunderwerbssteuer, Kosten für Erschließung und Versicherungen, auf denen die meisten Kreditgeber ab Baubeginn bestehen.
Außerdem sollte man selbst bei guten Einkünften für alle Fälle an die Vereinbarung einer Aussetzung der monatlichen Rate oder einer befristeten Reduzierung denken. So kann in finanziellen Engpässen die Abtragung des Grundstückskredits auch weiterhin gewährleistet werden.
Wie bei allen Kreditlösungen ist vorhandenes Eigenkapital ein wirkliches Plus. Es stärkt die Verhandlungsposition des Kreditnehmers und beschert ihm günstigere Zinsen. Wer kein Eigenkapital mitbringt, muss mit bis zu zehn Prozent Mehrkosten für die Finanzierung von Grundstück und Bauprojekt rechnen.
Eine übersichtliche Webseite der ING-DiBa vereinfacht die Kreditvermittlung
Grundstück finanzieren ohne Eigenkapital
Während es in der Vergangenheit zu den Vorbedingungen für die Grundstücksfinanzierung gehörte, ein gewisses Eigenkapital mitbringen zu müssen, ist dies heutzutage nicht mehr zwingend erforderlich. Der Grund sind die niedrigen Leitzinsen der Zentralbanken. Wer heute die früher verlangten 20% Eigenkapital für den Grundstückspreis ansparen will, wird sich zu den gegenwärtigen Zinsen damit schwertun. Umgekehrt tragen kreditgebende Banken weniger Risiko dank niedriger Refinanzierungszinsen.
Ein Kredit für Grundstück oder Bauplatz ist also auch ohne Eigenkapital erhältlich, ein attraktiver Bauplatz kann sofort gekauft werden. Allerdings werden hier zuzüglich zum Kaufpreis ca. 10% Nebenkosten berechnet, so dass der Käufer letztlich 110% des Grundstückswertes finanzieren – und abtragen – muss. Wer immerhin 10% des Grundstückswertes beibringen kann, nimmt lediglich eine sogenannte 100%-Finanzierung in Anspruch.
Fazit zur Grundstücksfinanzierung
Wer ein Grundstück kaufen will, muss zahlreiche Faktoren beachten, um die optimale Finanzierungslösung zu wählen. Einerseits besteht beim separaten Kredit für ein Grundstück oft ein gewisser Zugzwang, weil ein attraktiver Bauplatz gekauft werden soll, andererseits sorgt der Zeitdruck dafür, dass dem Kreditnehmer 
Fehler unterlaufen, die später teuer werden können. Ein gewisses Grundwissen sollte man sich im Vorfeld anlesen, um bei den Verhandlungen mit der Bank die bestmögliche Lösung zu erkennen. Neben den Überlegungen zur finanziellen Situation ist eine Entscheidung zum Anteil des Eigenkapitals und zur Auswahl eines Annuitäten- oder variablen Darlehens von grundsätzlicher Wichtigkeit, um nicht in kostspielige Abhängigkeit zu einer Bank zu geraden und schlimmstenfalls zahlungsunfähig zu werden.
Wer vorausschauend plant, denkt schon vor dem Kauf des Grundstücks an mögliche Krisenszenarien und sichert seinen Kredit für Grundstück oder Haus so ab, dass durch eine Restschuldversicherung, einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung alle Eventualitäten abgedeckt werden.
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