Günstige Immobilienkredite finden und Geld sparen

Soll man jetzt noch kaufen? Die Zinsen sind günstig, doch die Hauspreise sind vor allem in den wachsenden Regionen wie München oder Hamburg hoch. Ob sich der Hauskauf lohnt, lässt sich nur im Einzelfall bewerten, klar ist aber, dass in Anbetracht der hohen Preise Käufer günstige Immobilienkredite finden müssen.

Was noch bei einem günstigen Immobilienkredit zu beachten ist, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema günstige Immobilienkredite.

1. Was beim Zinsvergleich zu beachten ist

Günstige Immobilienkredite finden, das hört sich zunächst ganz leicht an. Doch ganz einfach ist es nicht, denn der Zinssatz ist nicht nur von der Bank abhängig. Nicht für jeden ist deshalb das gleiche Kreditinstitut auch das günstigste. Von diesen Faktoren hängt die Höhe der Zinsen ab:

• Höhe des Eigenkapitals
• Höhe des Kredits
• Dauer der Zinsbindung
• Art der Immobilie
• Art der Nutzung
• Kreditversicherungen
• Bank

Immobilienkredite sind üblicherweise besonders günstig, weil die Bank im Grundbuch eine Grundschuld eintragen lässt. Grundstück und Haus gelten damit als Pfand für das Darlehen, wird es nicht zurückgezahlt, können sie zwangsversteigert werden. Mit dem Erlös werden zuerst die Kosten der Versteigerung und der Immobilienkredit bezahlt, erst dann haben andere Gläubiger Anspruch auf das Geld. Den Rest erhält der Schuldner.

Umgangssprachlich hat sich auch die Bezeichnung Hypothek oder Hypothekenkredit eingebürgert. Streng genommen unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek aber darin, dass eine Hypothek immer an genau einen Kredit gebunden ist. Eine Grundschuld kann dagegen später auch für einen neuen Kredit genutzt werden, wenn der alte bereits ausreichend abgezahlt wurde.

2. Das Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger sind grundsätzlich auch die Zinsen. Denn ein hohes Eigenkapital bringt der Bank Sicherheit. Wenn ein Haus zu 100 Prozent über Schulden finanziert wird, dann kann es leicht passieren, dass der Geldgeber bei einer Zahlungsunfähigkeit selbst bei einer stabilen Marktlage einen Teil seiner Schulden abschreiben muss. Beispielsweise weil andere Käufer im Zweifelsfall lieber selbst bauen als ein für eine andere Familie gebautes Haus zu beziehen. Weil es Schäden am Haus gibt, die den Wert drücken oder weil schlicht die Zwangsversteigerung auch Geld kostet. Wenn bisher kaum etwas getilgt wurde, dann kann die Restschuld schnell höher liegen als die Nettoeinnahmen des Zwangsverkaufs.

Zehn bis 20 Prozent Abschlag sollten ausreichen, um diese Kosten abzusichern. Allerdings können Preise auch fallen, wie das Platzen der jüngsten Immobilienblase in den USA und mehreren europäischen Ländern zeigte. Deshalb kalkulieren Banken meist noch einen Sicherheitsaufschlag, den niedrigsten Zinssatz erhalten Kunden oft ab 40 Prozent Eigenkapital, wenn also 60 Prozent des Hauses über Schulden und 40 Prozent aus eigenem Geld finanziert werden.

Dabei können auch Ratenkredite oder Arbeitgeberdarlehen wie Eigenkapital behandelt werden. Zuerst werden aus den Erlösen einer Zwangsversteigerung nämlich die grundschuldbesicherten Immobiliendarlehen bezahlt. Dass die Zinsen meist ab genau 40 Prozent Eigenkapital besonders günstig sind hängt auch damit zusammen, dass Banken sie dann für die Erstellung von Pfandbriefen nutzen können. Pfandbriefe sind Anleihen, die für den Fall einer Pleite mit einen Pfand besichert sind, zum Beispiel Immobilien. Nach deutschem Recht dürfen aber nur 60 Prozent des Wertes beliehen sein.

Höhe der Zinsen je nach Eigenkapital am Beispiel der ING-DiBa beim Kauf eines Hauses von 500.000 Euro und einer Zinsbindung von zehn Jahren. Werden 50 Prozent über Eigenkapital finanziert, liegt der effektive Jahreszins bei 1,46 Prozent. Beträgt der Eigenkapitalanteil 20 Prozent, also 100.000 Euro, dann liegt der effektive Jahreszins bei 1,56 Prozent.

Allerdings zeigt der Zinsvergleich am Beispiel eines Immobilienkredits der ING (ehemals ING-DiBa), dass bei einem höheren Eigenkapitalanteil der Zinssatz durchaus steigen kann. Das hängt aber nur indirekt mit dem Eigenkapitalanteil zusammen. Der Hauptgrund ist, dass mit steigendem Eigenkapitalanteil bei gleich bleibendem Hauspreis die Darlehenssumme sinkt. Das wiederum macht den Kredit für die Bank unattraktiver, denn der Verwaltungsaufwand ist bei einem Kredit über 50.000 Euro ähnlich hoch wie bei einem über 250.000 Euro. Da Banken aber keine Bearbeitungsgebühren mehr beim Abschluss von Kreditverträgen erheben dürfen, liegen bei kleinen Kreditsummen die Zinsen oft höher. Bei Beträgen unter 50.000 Euro verweist die Frankfurter Direktbank ihre Kunden sogar auf den Wohnkredit, bei dem keine Grundschuld eingetragen wird.
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3. Laufzeit und Zinsbindung

Die Laufzeit eines Kredits ergibt sich aus der monatlichen Tilgung. Meist sind bei Immobiliendarlehen, wie bei Ratenkrediten, die Raten in jedem Monat gleich hoch. Mit jedem Euro, der getilgt wurde, sinkt aber die Restschuld und damit auch der Zins. Damit die Raten gleich hoch bleiben, steigt deshalb im gleichen Maße die Tilgung. Beim Kreditantrag ist deshalb von einer anfänglichen Tilgung die Rede, die sich jeden Monat um das Niveau der eingesparten Zinsen erhöht, bis am Ende fast die gesamte Rate für die Tilgung verwendet wird. Wer Zinsen sparen will, der sollte deshalb nicht nur günstige Immobilienkredite finden, sondern auch möglichst viel tilgen.

Eine höhere Rückzahlung reduziert nicht nur die Laufzeit, sondern senkt auch die Zinsbelastung. Weil die Raten gleich bleiben, bedeuten weniger Zinsen aber mehr Tilgung was wiederum zu noch niedrigeren Zinsen und noch mehr Tilgung führt. Höhe der Tilgung am Beispiel eines Kredits über 100.000 Euro zu 1,73 Prozent Zinsen bei einer monatlichen Rate von 200,00 (blau), 300,00 (schwarz) und 400,00 Euro (grau).

Anders als bei einem Ratenkredit sind die Zinsen aber nicht über die gesamte Laufzeit garantiert. Grundsätzlich laufen die Darlehen, bis sie komplett abbezahlt sind. Nach einem festgelegten Zeitraum werden aber die Zinsen angepasst. Der Kreditnehmer kann die Änderung dann entweder akzeptieren oder er muss sich eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank suchen.

Höhe der Zinsen für einen Immobilienkredit der Deutschen Kreditbank (DKB) bei unterschiedlichen Laufzeiten.

Grundsätzlich gilt, vor allem in Niedrigzinsphasen: Je länger die Laufzeit, desto höher das Zinsniveau. Denn bei einer langen Zinsbindung kann die Bank die Zinsen nicht erhöhen, wenn sich der Trend wieder umkehrt. Außerdem lassen sich längere Laufzeiten schwer kalkulieren, die Bank muss sich deshalb absichern.

Vor allem bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren ist oft ein deutlicher Zinsaufschlag zu beobachten, so auch im hier gewählten Beispiel der Deutschen Kreditbank (DKB). Denn im Gegensatz zu Ratenkrediten können grundschuldbesicherte Darlehen nicht ohne weiteres während der Zinsbindung gekündigt werden. Besteht ein Kredit aber schon seit zehn Jahren oder länger, gibt es ein Kündigungsrecht des Schuldners. Das bedeutet für die Bank, dass sie bei einer langen Zinsbindung von beispielsweise 15 Jahren bei steigenden Zinsen nicht vom Zinsplus profitiert, sie bei sinkenden aber auch kaum einen Nutzen aus der Zinsbindung zieht, weil die Kunden dann einfach kündigen.

Welche Zinsbindung gewählt wird, sollte vor allem von zwei Faktoren abhängen, nämlich

1. der Erwartung über die Zinsen in der Zukunft und
2. dem eigenen Sicherheitsbedürfnis.

4. Bleibt es so günstig?

Keine Festgelder mit Laufzeiten von mehr als zwei Jahren abschließen, denn die Zinsen werden bald steigen, riet eine durchaus seriöse Zeitung. Das war 2011, seitdem sind die Zinsen aber keineswegs angestiegen, sondern noch weiter gefallen. In ihrer Einschätzung lagen nicht nur viele Journalisten falsch, sondern auch Analysten und Volkswirte. Wer damals Festgeld über mehrere Jahre abschloss kann sich jetzt freuen. Die Zinsen für eine Laufzeit von zehn Jahren lagen damals schon über denen für Laufzeiten von ein oder zwei Jahren. Seitdem sind die Renditen aber noch weiter gefallen, statt wie prognostiziert zu steigen. Wer damals eine Festgeldvertag mit 4,0 Prozent Zinsen über fünf Jahre abschloss, machte ein gutes Geschäft.

Die Zinsen sinken – wie lange noch? Quelle: Pressebild des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken

Gerade erst hat der Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), Mario Draghi, angekündigt, alles zu tun um den Euro zu retten und die Inflation wieder in Richtung 2,0 Prozent zu bewegen. Vieles spricht deshalb dafür, dass auch in fünf Jahren keine Rekordzinsen in zweistelliger Höhe gezahlt werden müssen.

Die Wahl der Zinsbindung ist deshalb nicht einfach. Lohnen sich die Zusatzkosten für eine längere Laufzeit wirklich? Das ist teilweise fraglich, denn ein geringerer Zinssatz bedeuten neben der direkten auch ein eine indirekte Ersparnis. Wegen der niedrigeren Zinsen kann mehr getilgt werden, nach zehn Jahren sind dann beispielsweise schon 200.000 statt 150.000 Euro getilgt. Das senkt ebenfalls die Zinsbelastung. Eine Zinsbindung von zehn Jahren ist deshalb oft ein guter Kompromiss zwischen Sicherheit und Zinsersparnis.

Letztendlich muss die Entscheidung aber abhängig vom eigenen Sicherheitsbedarf getroffen werden. Wer bereit ist etwas Risiko einzugehen, der kann mit einer kurzen Laufzeit zunächst Geld sparen. Und wenn die Zinsen niedrig bleiben, dann kann auch die Anschlussfinanzierung günstiger sein als bei einer langen Zinsbindung. Wer aber auf Nummer sicher gehen will, der kann das mit einer Laufzeit von 15 oder 20 Jahren tun.

5. Nicht nur auf die Zinsen kommt es an

Günstig heißt nicht immer billiger. Wer günstige Immobilienkredite finden will, der sollte deshalb nicht nur auf die Zinsen achten. Weil jeder getilgte Euro Zinsen und Zinseszinsen spart, sind Sonderzahlungen wichtig. Dann kann das Geld aus einer Erbschaft, dem Urlaubsgeld oder einem Bonus ohne Zusatzkosten für die Tilgung verwendet werden.

Auch die Möglichkeit zu einer oder mehreren Ratenanpassungen ist wichtig, denn wenn das Gehalt steigt, dann kann auch die Ratenzahlung angepasst werden.

6. Günstige Immobilienkredite finden mit Interhyp

Nicht nur Banken vergeben Darlehen für den Haus- oder Wohnungskauf. Wer günstige Immobilienkredite finden will, der kann das auch über Unternehmen wie Dr. Klein oder Interhyp tun. Diese vergleichen nicht nur die Angebote verschiedener Banken, sie bieten oft auch eine Beratung an.

Dabei sollten Kreditnehmer folgendes wissen:

• Wie wichtig sind mir Sondertilgungen?
• Wie lange soll die Laufzeiten sein?
• Wie viel Eigenkapital bringe ich mit?

Bedenken sollten Käufer auch, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch Kosten für den Notar, Grundbucheinträge und die Wohnungseinrichtung anfallen.

7. Fazit

Einen günstigen Immobilienkredit finden ist nicht so einfach wie die Suche nach einem Ratenkredit. Denn Kreditnehmer müssen sich auch über die gewünschte Zinsbindung Gedanken machen. Auch Sondertilgungen sollten möglich sein. Oft empfiehlt sich deshalb bei der Auswahl die Zusammenarbeit mit einem Kreditberater wie Interhyp oder Dr. Klein.

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